Imóvel na planta: INCC sobe 6,61% em 12 meses e Justiça anula ‘parcelinha’ de R$ 1.000 que liberava reajuste mensal — regra dos 36 meses, atraso, distrato e checklist

Durante a obra, o saldo de quem compra na planta costuma ser corrigido pelo INCC, que subiu 6,61% em 12 meses até setembro (FGV). Na foto, prédios residenciais em construção no Setor Noroeste, em Brasília. Foto: Marcello Casal Jr/Agência Brasil (CC BY 3.0 BR), adaptada com texto.

Comprar apartamento na planta é, para muita família, a única forma de chegar à casa própria: a entrada é parcelada durante a obra e o grosso do valor só é financiado na entrega das chaves. O problema é que o preço combinado na assinatura não é o preço final. Durante a construção, o saldo que falta pagar costuma ser corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado pela FGV — e esse índice subiu 6,61% em 12 meses até setembro de 2026, bem acima da inflação oficial (IPCA), que acumulou 4,58% no mesmo período.

Neste fim de semana, uma reportagem da Folha de S.Paulo (9/10) mostrou outro ponto que pode custar caro: a Justiça de São Paulo declarou nula a cláusula de correção mensal de um contrato de R$ 1,28 milhão porque a incorporadora incluiu uma “parcelinha” residual de R$ 1.000 quase dois anos depois da última parcela relevante — só para o contrato passar de 36 meses, prazo mínimo exigido pela lei para o reajuste mensal. A empresa foi condenada a devolver em dobro a diferença entre a correção mensal e a anual.

Neste guia você entende como o INCC entra no seu boleto, quando a correção mensal é permitida, como identificar a parcela suspeita no seu contrato, quanto isso pesa no bolso (com simulações), o que muda em caso de atraso na obra ou distrato e como pedir a revisão. No fim há um checklist e as fontes. As regras foram conferidas neste domingo (11/10).

Feriado: nesta segunda (12/10), dia de Nossa Senhora Aparecida, os bancos não abrem. Boleto da construtora que vence no feriado pode, em regra, ser pago sem multa no dia útil seguinte, terça (13/10). Veja as regras completas no nosso guia do feriado de 12/10: bancos, boletos, Pix e impostos.

Resumo em 30 segundos

• INCC-M de setembro: alta de 0,25% no mês, 5,86% no ano e 6,61% em 12 meses (FGV Ibre). A mão de obra da construção subiu 7,63% em 12 meses.
• IPCA em 12 meses: 4,58% (IBGE). Ou seja, quem tem saldo corrigido pelo INCC viu a dívida crescer cerca de 2 pontos percentuais acima da inflação oficial.
• Regra dos 36 meses: a correção mensal só é permitida em contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses (Lei 10.931/2004, art. 46). Abaixo disso, vale a periodicidade anual (Lei 10.192/2001).
• Sinal de alerta: uma parcela pequena (como R$ 1.000) jogada muito depois do fim do fluxo de pagamentos pode servir só para “esticar” o contrato. A Justiça de SP já anulou cláusulas assim.
• Atraso na obra: depois do prazo de entrega mais a tolerância de até 180 dias, o STJ manda trocar o INCC pelo IPCA (salvo se o IPCA for pior para o comprador) e proíbe cobrar juros de obra.
• Cobrança indevida: o Código de Defesa do Consumidor prevê devolução em dobro do que foi pago a mais, salvo engano justificável.

O que a Justiça decidiu sobre a “parcelinha” de R$ 1.000

Segundo a Folha, o caso julgado em maio pela 5ª Vara Cível de Santo Amaro (SP) envolvia um imóvel de R$ 1,28 milhão. O contrato previa correção mensal pelo INCC e o fluxo principal de pagamentos terminava em 17 meses. Mas havia uma parcela residual de R$ 1.000 marcada para quase dois anos depois da última parcela relevante.

Para o juiz Rafael Campedelli Andrade, essa parcela não tinha função econômica compatível com o contrato e serviu para estender artificialmente o prazo até os 36 meses exigidos para a correção mensal. Ele declarou nula a cláusula de correção mensal e condenou a incorporadora a devolver em dobro a diferença entre os valores corrigidos mês a mês e o que seria cobrado com correção anual.

A reportagem cita ainda dois julgamentos de setembro de 2025 da 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre contratos com prazo inferior a 36 meses e a mesma parcela residual de R$ 1.000: em um deles, o imóvel custava cerca de R$ 1,71 milhão e a última parcela relevante era de R$ 400 mil; no outro, o imóvel valia cerca de R$ 428 mil e a parcela anterior à residual era de quase R$ 320 mil. Advogados ouvidos pelo jornal contam que muitos compradores só percebem o problema depois das chaves ou até após quitar o imóvel, quando revisam o histórico de pagamentos.

Importante: uma parcela pós-chaves ou um prazo maior que três anos não significa, por si só, irregularidade. O comprador pode ter negociado um fluxo mais longo para pagar prestações menores durante a obra. O que a Justiça analisa é se o prazo longo corresponde a uma negociação real ou se foi criado só no papel.

INCC em números: quanto o custo da obra subiu

O INCC mede quanto fica mais caro construir: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Existem versões com datas de coleta diferentes (INCC-M, INCC-DI e INCC-10), e o seu contrato diz qual delas se aplica. A tabela usa o INCC-M, divulgado pela FGV Ibre em 25 de setembro.

Indicador (set/2026)	No mês	No ano	12 meses
INCC-M (geral)	0,25%	5,86%	6,61%
Materiais e equipamentos	0,17%	5,30%	6,11%
Serviços	0,15%	3,37%	3,72%
Mão de obra	0,37%	6,91%	7,63%
IPCA (IBGE), para comparar	0,82%	—	4,58%

Fontes: FGV Ibre (INCC-M de setembro de 2026) e IBGE, via Agência Brasil (IPCA de setembro de 2026).

O índice desacelerou em setembro (em agosto tinha subido 0,85%), e o acumulado em 12 meses está um pouco abaixo dos 7,07% de um ano atrás. Mesmo assim, segue acima da inflação geral, puxado principalmente pela mão de obra. Na prática, quem tem saldo devedor corrigido pelo INCC durante a obra viu a dívida subir mais do que os preços em geral.

Para entender como a inflação de setembro afetou outras contas — salário mínimo de 2027, aluguel, conta de luz e poupança —, veja o nosso post sobre o IPCA de setembro, que subiu 0,82% e estourou o teto da meta.

A mão de obra foi o item que mais pesou no custo da construção: alta de 7,63% em 12 meses no INCC-M. Foto de arquivo: operário em obra no Centro do Rio de Janeiro – Fernando Frazão/Agência Brasil (CC BY 3.0 BR).

Como o INCC entra no seu boleto

Num contrato típico de imóvel na planta com a incorporadora, o preço é dividido em três blocos:

1. Entrada e parcelas durante a obra (mensais, intermediárias ou “balões” anuais), pagas direto à incorporadora;
2. Parcela das chaves, normalmente o maior valor, paga com financiamento bancário (às vezes com FGTS) ou com recursos próprios na entrega;
3. Em alguns casos, parcelas pós-chaves pagas à própria incorporadora.

Enquanto a obra está em andamento, o saldo que falta pagar e as parcelas que vencem costumam ser corrigidos pelo INCC. Quanto maior o saldo e mais longa a obra, mais pesa o índice. Um detalhe que muita gente esquece: a correção incide sobre a parcela das chaves também. Se o banco aprovar o financiamento com base no valor antigo, a diferença vai sair do seu bolso na entrega.

Depois da entrega das chaves, o contrato normalmente troca o INCC por outro índice (como IPCA ou IGP-M, às vezes com juros) para as parcelas que continuarem com a incorporadora. Se você financiou o saldo no banco, passam a valer as regras do financiamento. Confira no quadro-resumo do contrato: desde a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), ele precisa informar os índices de correção e, quando houver mais de um, o período de aplicação de cada um, além das taxas de juros e do sistema de amortização.

Mensal ou anual? A regra dos 36 meses

Esse é o ponto central da decisão de São Paulo. Duas leis se combinam:

• Lei 10.192/2001 (art. 2º): admite correção por índices de preços em contratos de um ano ou mais, mas declara nula de pleno direito qualquer correção com periodicidade inferior a um ano. Para contratos de três anos ou mais de bens para entrega futura, a lei permite atualizar as obrigações a cada período de um ano e no vencimento final.
• Lei 10.931/2004 (art. 46): abre uma exceção para contratos de comercialização de imóveis e de financiamento imobiliário com prazo mínimo de 36 meses, que podem ter cláusula de reajuste com periodicidade mensal.

Traduzindo: se o seu contrato tem prazo real menor que 36 meses, a correção deve ser anual. Se tem 36 meses ou mais, a correção mensal é permitida. Por isso uma parcela minúscula colocada lá na frente pode transformar um contrato de 17 meses num de “36 meses” no papel — e é exatamente isso que os tribunais têm questionado.

Por que a periodicidade importa? Com correção mensal, cada boleto já chega atualizado pelo índice acumulado até aquele mês. Com correção anual, as parcelas do ano ficam com valor fixo e só são reajustadas no aniversário do contrato. A soma ao fim de um ano parece pequena por boleto, mas em contratos de valor alto, com parcelas grandes, a diferença cresce.

Como identificar a “parcelinha” suspeita no seu contrato

O advogado Roberto Amaral, que representou o comprador no caso de Santo Amaro, disse à Folha que a parcela residual de R$ 1.000 era o principal indício da irregularidade e deve ser encarada como um alerta. Na prática, faça este teste:

1. Abra o quadro de pagamentos (quadro-resumo ou cláusula das datas de vencimento) e anote a data de cada parcela.
2. Identifique quando termina o fluxo relevante: a última parcela de valor significativo, que muitas vezes é a das chaves/financiamento.
3. Conte os meses entre a assinatura e essa última parcela relevante. Se der menos de 36 meses, preste atenção.
4. Procure parcelas muito pequenas em relação ao preço (por exemplo, R$ 1.000 num imóvel de centenas de milhares de reais) marcadas meses ou anos depois.
5. Veja a cláusula de reajuste: se ela prevê correção mensal pelo INCC, e a parcela residual é a única coisa que leva o contrato a 36 meses, você tem um forte indício para pedir revisão.
6. Confira o que aconteceu com a parcela: no caso relatado, ela nem ficava realmente em aberto — o valor era incorporado ao saldo informado ao banco no financiamento, embora continuasse no contrato como parcela futura.

O advogado Daniel Vicentini, também ouvido pelo jornal, lembra que o comprador costuma olhar só o valor inicial das parcelas e o preço anunciado, sem acompanhar a evolução do saldo durante a obra. O recomendado é pedir o extrato periodicamente, e não esperar a entrega das chaves para descobrir o tamanho do reajuste.

Quanto isso pesa no bolso: duas simulações

Quanto o saldo devedor sobe em um ano com o INCC-M (6,61%) e quanto subiria com o IPCA (4,58%), e a regra que separa reajuste mensal de anual. Quadro: Cantinho Verde Lar, com dados da FGV Ibre e do IBGE e das Leis 10.931/2004 e 10.192/2001.

Simulação 1 – saldo durante a obra. Aplicando o INCC-M acumulado em 12 meses (6,61%) e comparando com o IPCA (4,58%):

Saldo a pagar	Corrigido pelo INCC-M (6,61%)	Se fosse IPCA (4,58%)	Diferença
R$ 100 mil	+ R$ 6.610	+ R$ 4.580	R$ 2.030
R$ 200 mil	+ R$ 13.220	+ R$ 9.160	R$ 4.060
R$ 300 mil	+ R$ 19.830	+ R$ 13.740	R$ 6.090
R$ 500 mil	+ R$ 33.050	+ R$ 22.900	R$ 10.150

Cálculo do Cantinho Verde Lar com os acumulados de 12 meses até setembro de 2026 (FGV e IBGE). Simplificação: saldo constante, sem amortizações no período.

O INCC é legal e está previsto na maioria dos contratos — a tabela não mostra cobrança indevida, e sim quanto o índice pesa. Ela ajuda a planejar a parcela das chaves: quem compra com saldo de R$ 300 mil precisa contar com quase R$ 20 mil a mais em um ano de obra, só de correção.

Simulação 2 – mensal x anual. Imagine 12 parcelas mensais de R$ 2.000 entre outubro de 2025 e setembro de 2026. Corrigidas mês a mês pelo INCC-M de cada mês, elas somam cerca de R$ 24.732. Com correção anual, as 12 ficariam em R$ 2.000, totalizando R$ 24.000. A diferença é de cerca de R$ 732 em um ano. Se a cobrança mensal for considerada irregular e a Justiça mandar devolver em dobro, como no caso de São Paulo, o valor seria de cerca de R$ 1.464, mais correção e juros. Em contratos com parcelas maiores e prazos longos, a conta sobe proporcionalmente.

Simulação simplificada, sem defasagem do índice. Contratos reais costumam aplicar o índice de um ou dois meses antes do vencimento.

Outras cobranças que você precisa conhecer

Juros no pé (antes das chaves)

O STJ decidiu em 2012 (EREsp 670.117/PB) que não é abusiva a cláusula que prevê juros compensatórios antes da entrega das chaves em imóvel na planta, desde que esteja expressa no contrato. Se o seu contrato não prevê esses juros, eles não podem simplesmente aparecer no boleto.

Juros de obra (taxa de evolução de obra)

Quem financia na planta pelo banco (comum no Minha Casa, Minha Vida) paga ao banco, durante a construção, os chamados juros de obra. No Tema 996, o STJ fixou que é ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo de entrega das chaves previsto no contrato, incluído o período de tolerância. A tese foi fixada para contratos do Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3), mas é citada por tribunais em outros contratos de consumo.

Atraso na entrega: tolerância de 180 dias e o que vem depois

• Tolerância: a lei admite entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista, se isso estiver pactuado de forma clara e destacada (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Nesse período não há multa para a incorporadora.
• Passou dos 180 dias: o comprador que está em dia pode desistir com devolução integral de tudo o que pagou e da multa prevista, em até 60 dias, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, pro rata die. As duas multas não se acumulam.
• Troca de índice: segundo o STJ (Tema 996), o atraso além da tolerância faz cessar a correção do saldo pelo índice setorial (INCC), que deve ser substituído pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais gravoso ao consumidor. Com o INCC em 6,61% e o IPCA em 4,58%, a troca hoje beneficia o comprador.
• Aluguel presumido: no Minha Casa, Minha Vida, o STJ entende que o prejuízo do comprador é presumido em caso de atraso, com indenização na forma de aluguel mensal de imóvel parecido.

Desistiu? O que a Lei do Distrato permite reter

• Se o comprador desistir ou deixar de pagar, a incorporadora devolve o que foi pago, corrigido pelo índice do contrato, descontando a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago — ou até 50% se o empreendimento estiver no regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A).
• Se você já morou no imóvel, também podem ser descontados impostos, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
• Com patrimônio de afetação, a devolução pode ficar para até 30 dias após o habite-se. Sem ele, em parcela única após 180 dias do distrato. Se a unidade for revendida antes, o pagamento sai em até 30 dias da revenda.
• Se você encontrar um comprador substituto aprovado pela incorporadora, a multa não se aplica.
• Arrependimento: contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem.

Cobrança indevida: como pedir revisão e devolução

1. Peça a planilha de evolução do saldo devedor à incorporadora (SAC ou portal do cliente), com o índice e o mês-base usados em cada correção.
2. Reúna os documentos: contrato e quadro-resumo, aditivos, todos os boletos e comprovantes, e o demonstrativo enviado ao banco no financiamento.
3. Faça a reclamação por escrito, pedindo a correção anual (se o prazo real for menor que 36 meses) ou a troca do INCC pelo IPCA (se a obra atrasou além da tolerância). Guarde o número de protocolo.
4. Sem resposta? Registre no consumidor.gov.br (se a empresa participa) ou no Procon da sua cidade.
5. Justiça: no Juizado Especial Cível, causas de até 40 salários mínimos (R$ 64.840 em 2026) não pagam custas no 1º grau, e até 20 salários mínimos (R$ 32.420) você pode entrar sem advogado (Lei 9.099/1995). Acima disso, ou em casos complexos, procure advogado de confiança ou a Defensoria Pública do seu estado.
6. Devolução em dobro: o Código de Defesa do Consumidor (art. 42, parágrafo único) garante ao consumidor cobrado indevidamente a devolução do dobro do que pagou a mais, com correção e juros, salvo engano justificável. Quem decide em cada caso é o juiz.

Se você é autônomo ou MEI e vai precisar comprovar renda para o financiamento na entrega das chaves, deixar o CNPJ em dia (DAS pagos, declaração anual entregue e notas emitidas) facilita a análise de crédito. O Consultor CNPJ tem orientações práticas sobre isso.

Checklist: comprou ou vai comprar imóvel na planta

• ✅ Localize no quadro-resumo qual índice corrige o saldo (INCC-M, INCC-DI ou outro) e até quando ele vale.
• ✅ Veja se a correção é mensal ou anual e conte o prazo real do contrato: menos de 36 meses = correção anual.
• ✅ Procure parcelas residuais pequenas muito depois do fim do fluxo de pagamentos.
• ✅ Peça o extrato do saldo devedor a cada 3 ou 6 meses durante a obra.
• ✅ Reserve dinheiro para a correção da parcela das chaves: com INCC de 6,61% ao ano, um saldo de R$ 300 mil sobe cerca de R$ 19.830 em 12 meses.
• ✅ Simule o financiamento com o saldo corrigido, não com o valor da assinatura.
• ✅ Anote a data prevista de entrega e a data-limite com tolerância (até 180 dias).
• ✅ Obra atrasou além da tolerância? Peça a troca do INCC pelo IPCA e o fim dos juros de obra.
• ✅ Confira se o empreendimento tem patrimônio de afetação: isso muda a multa e o prazo de devolução no distrato.
• ✅ Assinou no estande? Você tem 7 dias para se arrepender com devolução integral.
• ✅ Guarde contrato, aditivos, boletos e protocolos: eles são a sua prova numa revisão.
• ✅ Boleto vencendo no feriado de 12/10? Pague na terça (13/10), sem multa, ou antecipe pelo app.

Perguntas frequentes

A construtora pode cobrar INCC?

Sim. O INCC é um índice setorial permitido por lei e é o mais usado em contratos de imóvel na planta durante a obra. O que pode ser questionado é a forma: a periodicidade (mensal sem os 36 meses), a cobrança depois do prazo de entrega com tolerância, ou um índice que não está no contrato.

Meu contrato tem mais de 36 meses. A correção mensal é sempre legal?

Em regra, sim: a Lei 10.931/2004 permite a correção mensal nesse caso. A discussão só aparece quando o prazo longo foi criado artificialmente, por exemplo com uma parcela simbólica muito depois do fim real dos pagamentos.

Depois das chaves o INCC acaba?

Na maioria dos contratos, sim: o INCC vale durante a obra e, depois da entrega, as parcelas que ficarem com a incorporadora passam a ser corrigidas pelo índice previsto para essa fase. Se você financiou o saldo no banco, valem as regras do financiamento. Confira o período de cada índice no quadro-resumo.

A obra atrasou. Ainda tenho que pagar correção?

Sim, a correção não some, mas, segundo o STJ, depois do prazo de entrega com tolerância o INCC deve ser trocado pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais alto. E juros de obra cobrados depois desse prazo são ilícitos.

Já quitei o imóvel. Ainda dá para pedir de volta?

Segundo advogados ouvidos pela Folha, muitos compradores só percebem a irregularidade após a quitação e têm entrado com ações de revisão e restituição. Os prazos para isso dependem do caso; procure orientação jurídica com o histórico de pagamentos em mãos.

Quanto vai subir minha parcela das chaves?

Depende do saldo e do tempo de obra. Como referência, o INCC-M acumulou 5,86% de janeiro a setembro de 2026 e 6,61% em 12 meses. O próximo resultado (outubro) deve sair no fim do mês pela FGV.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de advogado, Defensoria Pública ou Procon. Cada contrato tem cláusulas próprias.

Fontes

• Folha de S.Paulo: Como reajuste pelo INCC pode virar armadilha para quem compra imóvel na planta (9/10/2026)
• FGV Ibre (via SindusCon-SP): INCC-M sobe 0,25% em setembro – press release (25/9/2026)
• FGV: INCC-M 2026 – resultados mensais
• Agência Brasil: Inflação oficial de setembro fica em 0,82%, mostra IBGE (9/10/2026)
• Lei 10.931/2004 (art. 46 – reajuste mensal em contratos de 36 meses ou mais)
• Lei 10.192/2001 (art. 2º – periodicidade anual da correção)
• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato)
• Lei 4.591/1964 (arts. 35-A, 43-A e 67-A – quadro-resumo, atraso e distrato)
• Código de Defesa do Consumidor (arts. 42 e 49)
• STJ: Segunda Seção fixa teses sobre atraso na entrega de imóveis do Minha Casa, Minha Vida (Tema 996)
• TJDFT: Tema 996 do STJ – teses
• STJ (via TRT4): Juros no pé, cobrados por construtora antes da entrega das chaves, são legais (EREsp 670.117/PB)
• Lei 9.099/1995 (Juizados Especiais Cíveis)
• Agência Brasil: Salário mínimo deverá subir para R$ 1.741 em 2027 (cita o valor atual de R$ 1.621)
• Folha de S.Paulo: Bancos e INSS fecham na segunda-feira (12), feriado de Nossa Senhora Aparecida (9/10/2026)

Fotos: Marcello Casal Jr/Agência Brasil e Fernando Frazão/Agência Brasil (CC BY 3.0 BR; capa adaptada com texto). Quadro: Cantinho Verde Lar, com dados da FGV Ibre e do IBGE.